De MKB Servicedesk helpt ondernemers in het midden- en kleinbedrijf met het beantwoorden van hun ondernemersvragen. Ondernemen. Juist nu! publiceert elke week een van die vragen en het beknopte antwoord van de MKB Servicedesk. Daar laten we een externe deskundige nog een toelichting op geven.

Vraag van deze week: Ik huur inmiddels drie jaar een kantoorruimte en mijn contract loopt over twee jaar af. Eigenlijk wil ik verhuizen naar een beter passend pand. Maar hoe kan ik onder mijn huurcontract uitkomen?

Antwoord van MKB Servicedesk: Er zijn drie opties om je huurcontract te beëindigen. De eerste optie is om een andere huurder te vinden. Dit wordt een indeplaatsstelling genoemd. De inhoud van de verbintenis verandert niet. Ook de looptijd van het contract blijft hetzelfde. De verhuurder is in principe verplicht om de nieuwe huurder te accepteren. Hier zijn echter twee uitzonderingen op. De eerste uitzondering is als de verhuurder kan aantonen dat de mensen die jouw contract overnemen geen goede huurders zijn. De tweede uitzondering is als de eigenaar het pand dringend voor zichzelf of zijn gezin nodig heeft. Als hij wil renoveren of als hij het pand een andere bestemming wil geven, kan dit ook dringend genoeg zijn.

Een tweede mogelijkheid is om het contract af te kopen. Een contract afkopen is niet zonder meer mogelijk en is een gezamenlijke overeenkomst van de verhuurder en de huurder.

Als laatste is het mogelijk om de huur op te zeggen. Dit is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte wat je huurt. Bij een bedrijfsruimte bestaat het contract uit uit twee perioden van vijf jaar. Na vijf jaar heb je de eerste mogelijkheid tot stopzetten van je contract. Je moet dan minimaal een jaar van tevoren opzeggen via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Na de tweede periode van vijf jaar gelden vrijwel dezelfde voorwaarden. Het verschil is de opzegtermijn. Als je na de tweede periode te laat bent, wordt het contract niet automatisch verlengd maar blijft alleen de jaar opzegtermijn staan. Bij overige bedrijfsruimte geldt officieel dat de opzegtermijn de betalingstermijn is. Stel je betaalt maandelijks de huur, dan moet je minimaal een maand van tevoren het contract opzeggen. Dit hoeft niet verplicht per deurwaardersexploot of aangetekende brief, ook al is dit wel aan te raden. Het is mogelijk dat in het huurcontract een andere opzegtermijn wordt opgenomen.

Lees meer:

Hoe draag ik het huurcontract van mijn winkel over? 
Hoe regel ik de overdracht van mijn huurcontract? 
Hoe zeg ik de huur van overige bedrijfsruimte op?
Hoe bepaal ik de soort bedrijfsruimte die ik heb?

Laat geen kansen liggen

“Bestudeer eerst goed de huurovereenkomst”, adviseert huurrechtspecialist Floris de Moel van Eindhoven Advocaten. “Wat is de opzegtermijn? Soms is het vijf jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Zorg ervoor dat je daar geen kansen laat liggen.”

De volgende stap die de jurist aanraadt, is: “Treed in overleg met de verhuurder. Want mogelijk heeft de verhuurder al iemand op het oog aan wie hij de ruimte voor langere tijd kan verhuren en is het voor hem geen probleem als je het pand voortijdig verlaat.”

“Ook wanneer de verhuurder er wel problemen mee heeft, is er in ieder geval een begin gemaakt met een dialoog. Je kunt vragen een andere huurder te mogen zoeken, die voor jou in de plaats gesteld kan worden. Ondernemers zijn praktisch en verhuurders vaak ook. Door in goed overleg met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst te beëindigen, bespaar je de kosten van een dure jurist.”

Verschil
De Moel maakt onderscheid tussen een indeplaatsstelling en een contractovername. “Bij een indeplaatsstellingsovereenkomst gaat het eigenlijk om een bedrijfsovername. Je draagt de activa van je bedrijf over aan een ander. Er komt feitelijk een nieuwe ondernemer in het pand. In dat geval heb je een zwaarwegend belang om de rechter te vragen jouw opvolger jouw plaats in het huurcontract te laten innemen.”

“Bij een verhuizing naar een ander pand werkt een indeplaatstsstelling niet. Voor die situatie bestaat de mogelijkheid van een contractovername. Zodra de verhuurder zegt in te stemmen met de voorgestelde nieuwe huurder, is de contractovername al een feit”, zegt De Moel. “Want in de wet staat niet dat een contractovername schriftelijk moet gebeuren. Maar mijn advies is natuurlijk wel om de contractovername en ook de beëindigingsovereenkomst expliciet schriftelijk vast te leggen.”